רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר שתקבלו במהלך חייכם. בעת לקיחת משכנתא, בניית תמהיל משכנתא נכון הינה קריטית להצלחה פיננסית ארוכת טווח, שכן התמהיל משפיע באופן ישיר על גובה ההחזר החודשי ועל סך הריבית שתשלמו לאורך חיי ההלוואה. 

בקינג פיננסים ילוו אתכם לכל אורך תהליך לקיחת המשכנתא ויעזרו לכם להגיע אל תמהיל מומלץ למשכנתא שנכון עבורכם. במאמר זה נסקור את הנושא לעומק ונספק לכם מידע וכלים בסיסיים הדרושים לבניית תמהיל אופטימלי.

 

מה זה בכלל תמהיל משכנתא?

בכדי להבין איזה תמהיל משכנתא מומלץ עבורכם, יש תחילה להסביר מה זה תמהיל משכנתא. אם כן, 

תמהיל משכנתא הוא שילוב של מספר מסלולי משכנתא שונים שמרכיבים את ההלוואה הכוללת, המאופיינים בריביות, תקופות החזר ותנאים שונים. הווה אומר, שבמקום לקחת הלוואה אחת בריבית אחידה, ניתן לפזר את הסכום בין מסלולים שונים. השימוש בתמהיל מאפשר פיזור סיכונים והתאמה מיטבית לצרכים וליכולות הכלכליות של הלווים, ועל ידי שילוב נכון ניתן לקבל משכנתא אופטימלית עבורכם.

 

הכרת מסלולי המשכנתא השונים

כאמור, המונח משכנתא תמהיל מתייחס לשילוב של כמה מסלולי משכנתא מומלצים שמוצעים על ידי הבנקים. מ בין מסלולי משכנתא הנפוצים בשוק ניתן למצוא את הבאים:

•  מסלול פריים – מסלול בו הריבית נקבעת על ידי בנק ישראל ומתעדכנת מדי חודש. מסלול זה מאפשר גמישות, אין בו קנסות בגין פרעון מוקדם והוא אינו צמוד לממד המחירים לצרכן. מצד שני, הוא חושף את הלווה לתנודתיות גבוהה בריבית (בעיקר בשנים האחרונות), ומכאן לחוסר וודאות לגבי ההחזר החודשי ולתשלומים גבוהים יותר בתקופות של עליית ריבית.

• מסלול בריבית קבועה וצמודה – מסלול יחסית יציב בו הריבית נשארת קבועה ואינה משתנה לאורך כל תקופת החזר  המשכנתא. עם זאת, במסלול זה הקרן וגם ההחזרים החודשיים צמודים למדד המחירים לצרכן, מה שעלול לגרום לעלייה בהחזרים החודשיים של המשכנתא ובעיקר לטווח ארוך. מסלול זה לא אחת מחויב בקנסות עקב פירעון מוקדם.

• מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) –מסלול משכנתא שאינו צמוד למדד, הנחשב ליציב ולבטוח ביותר, עם ריבית קבועה לאורך כל תקופת החזר המשכנתא. תכונות אליו יחדיו מבטיחות לנו יציבות מוחלטת בהחזר החודשי.  יחד עם זאת, הריבית הקבועה באה עם תמחור גבוה יחסית, ולרוב מדובר במסלול עם החזר חודשי גבוה ביחס למסלולים אחרים. כמו כן, לרוב יהיו במסלול זה קנסות עקב פירעון מוקדם.

• ריבית משתנה צמודת מדד- מסלול עם ריבית שמשתנה כל מספר שנים לפי מה שסוכם עם הבנק, כשבדרך כלל מדובר על חמש שנים. כמו כן, מסלול זה צמוד למדד ולכן בהתאם למספר השנים שנקבע יכולות להיות תנודות בהחזרי המשכנתא. במסלול הזה יש בו נקודת פירעון קבועה וגם יציאה מוקדמת ללא קנס משמעותי, שכן היא מחושבת לפי נקודת היציאה הקרובה ולא לפי מועד סיום החזר כל המשכנתא.

• ריבית משתנה לא צמודה- מסלול בו הריבית משתנה כל חמש שנים ללא הצמדה למדד. מסלול זה מאפשר פירעון מוקדם ללא קנסות בנקודת יציאה.

 

גורמים המשפיעים על בחירת תמהיל המשכנתא

חשוב להבין כי בניית תמהיל משכנתא מוצלח מצריך התייחסות לקשת רחבה של גורמים כלכליים, מאפייני חיים ותוכניות לעתיד. אי לכך, נדרשת התאמה אישית המתחשבת בנתונים שלכם, כדוגמת:

• הכנסה פנויה- הכנסה פנויה נמדדת לאחר ניכוי מס ולאחר הורדה של הוצאות קבועות. היא מהווה גורם עיקרי המעיד על יכולת עמידה בהחזרים החודשיים של המשכנתא. בדרך כלל ההמלצה היא להקצות עד כשליש מההכנסה הפנויה עבור תשלומי המשכנתא, בכדי לאפשר לכם לשמור על רמת החיים הנוכחית ולמנוע פגיעה באפשרות לחסוך בעתיד.

• הון עצמי- הון עצמי הינו גורם מרכזי נוסף המשפיע על גובה המשכנתא שתוכלו לקחת, כאשר ככול שיש לכם יותר הון עצמי כך תצטרכו הלוואה בסכום יותר נמוך, מה שיכול גם להפחית את גובה הריביות על המשכנתא ולחסוך לכם הרבה כסף.

• הוצאות קבועות ומשתנות- חשוב לכמת את כל הוצאות המשפחה השונות, כמו חשבונות, סל מזון, נסיעות, פנאי, לימודים ועוד. יש להבין את אופם פיזורן של הוצאות אלו ולראות איך החזרי המשכנתא החודשיים משתלבים עימם.

• אפשרויות מימון נוספות- חוץ ממשכנתא יש עוד אפשרויות למימון של רכישת בית, למשל דרך קרנות השתלמות, חסכונות, הלוואה מקרן פנסיה ועוד. כדאי לבדוק אותן ולהשוותן מול הלוואת משכנתא.

• גיל- לגיל שלכם יש השפעה ישירה על משך הלוואת המשכנתא ועל מידת גמישותו של התמהיל שתבנו. בעיקרון, זוגות צעירים יכולים לקבל משכנתא עם תקופת החזר יותר ארוכה, ועם תשלום חודשי יותר נמוך. מנגד, זוגות יותר מבוגרים לרוב יקבלו משכנתא לתקופה יותר קצרה.

• צורכי המשפחה- בבניית תמהיל משכנתא יש לקחת בחשבון שינויים בצורכי המשפחה. כך למשל, זוג צעיר עם ילד אחד יכול בתור התחלה להסתפק בדירה קטנה אולם בהמשך כשמשפחה תגדל הם בוודאי ירצו לעבור לדירה יותר גדולה. לכן יש לבנות תמהיל משכנתא  הלוקח בחשבון צרכים עתידיים לרבות גמישות בניוד משכנתא לדירה אחרת. בנוסף לכך, למשפחה יכולות להיות לעתיד עוד תוכניות שצריך לקחת בחשבון כמו רכישה של רכב נוסף, פתיחת עסק, לימודים וכדומה.

 

מסלולי משכנתא מומלצים ונושא הסיכון

בבחירת מסלולי משכנתא מומלצים יש לקחת בחשבון גם את גורם הסיכון. חשוב להבין כי לכל מסלול משכנתא יש רמת סיכון שונה, ולכן צריך לבנות תמהיל שמתאים לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם ובך לקבל מסלול משכנתא מומלץ עבורכם.

למשל, אם חשובה לכם התנהלות יציבה עם רמה גבוהה של וודאות, עדיף ליצור תמהיל סולידי שבו החלק של מסלולי ריבית קבועה יותר גדול ממסלולים צמודי מדד. מצד שני, למי שיש רשת ביטחון כלכלי טובה ומוכן לקחת סיכון רב יותר, יכול להיות שכדאי שלב יותר בתמהיל המשכנתא מסלולים עם ריביות משתנות. 

 

שיקולים נוספים בבניית תמהיל משכנתא

מלבד האמוא לעיל, יש לבחון פרמטרים נוספים בעת בניית התמהיל:

• עמלות פירעון מוקדם – חשוב לבדוק את גובה העמלות במסלולים השונים ולהעדיף מסלולים עם עמלות נמוכות, כדי לאפשר גמישות עתידית.

• השוואת תנאים בין בנקים – חשוב לקבל הצעות ממספר בנקים ובדקו היטב את ההבדלים בתנאי המסלולים, הריביות והעמלות. למשל, יש הבדל בין מסלולי משכנתא מזרחי טפחות לבין בנק הפועלים או לאומי.

• מחזור משכנתא – במידה ויש לכם כבר משכנתא, שקלו אפשרות למחזר אותה לטובת מעבר לתמהיל מועדף.

 

איזה מסלול משכנתא כדאי לפרוע?

התשובה לשאלה איזה מסלול משכנתא כדאי לפרוע אינה חד משמעית, כיוון שההחלטה תלויה במספר גורמים אישיים וכלכליים, כמו:

• גובה הריבית: מה הריבית של כל מסלול? שימו לב גם לריבית הפריים ולמדד, שמשפיעים על מסלולים משתנים.
• עלויות פירעון מוקדם: האם יש קנסות פירעון מוקדם עבור כל מסלול?
• מצבכם הכלכלי: האם אתם זקוקים לכסף הפנוי לצרכים אחרים?
• ציפיות עתידיות: מה אתם צופים לגבי תנודות הריבית והמדד, ולגבי צרכיכם הכלכליים בעתיד?

 

ניהול תמהיל המשכנתא לאורך זמן

גם לאחר לקיחת המשכנתא חשוב לנהל את התמהיל באופן שוטף, ובמידת הצורך לבצע שינוי תמהיל משכנתא. בין היתר יש לתת את הדעת לדגשים הבאים:

• בצעו בדיקה תקופתית של התמהיל ובחנו שינויים שיכולים לייעל אותו.

• תכננו פירעונות מוקדמים של המסלולים בעלי הריבית הגבוהה, במטרה להקטין את סך הריבית.

• גלו גמישות, היו קשובים לשינויי ריבית ומצב השוק, ושקלו התאמות בהתאם.

 

חשיבות הליווי המקצועי בבניית תמהיל משכנתא

מכיוון שבחירת תמהיל משכנתא יכולה להיות מהותית בהבטחת תשלומים נוחים לאורך זמן ובשמירה על יציבות כלכלית, חשוב מאוד לבצע את התליך עם ליווי מקצועי של קניג פיננסים. אנו מתמחים בליווי עסקאות נדל"ן הכולל סיוע בבניית תמהיל משכנתא שמומלץ עבורכם. הליווי המקצועי נשען על ידע וניסיון רב בנוגע לשוק המשכנתאות, תנאי המימון השונים המוצעים על ידי הבנקים, וחישוב תמהיל משכנתא אופטימלי. כמו כן, יש לנו יכולת לנתח את מצבכם הכלכלי האישי, צרכיכם ויכולותיכם הכלכליות, ולבנות עבורכם תמהיל משכנתא מותאם באופן אישי.

לפגישת ייעוץ וקבלת מידע נוסף אודות בניית תמהיל משכנתא מומלץ, צרו קשר עם קניג פיננסים בטלפון 050-5921001